Assembleia de condóminos

Um dos nossos leitores contactou-nos com o intuito de saber como é que se convoca uma assembleia de condóminos e quais as consequências se esta não for devidamente convocada, uma vez que ele pensa ter sido mal convocado para a assembleia de condóminos do seu prédio.

Como em breve, de acordo com o disposto na lei, realizar-se-ão reuniões dos condomínios para votação das contas do ano de 2001, do orçamento de 2002 e eleição do administrador para o ano de 2002, pensámos útil responder a esta questão.

Assim, o artigo 1432º, n.º 1 do Código Civil determina que a assembleia de condóminos “é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos”.

Quer isto dizer que não se exige, como acontecia até 1994, aviso de recepção, bastando que a carta seja registada. Também, quer dizer que se o administrador ou os condóminos que convoquem a assembleia o não fizerem por carta registada, poderão fazê-lo por carta simples ou afixação de aviso no próprio condomínio. Nestes dois últimos casos, é necessário que os condóminos que estejam a ser convocados entreguem um recibo comprovativo do conhecimento da convocação da assembleia.

O n.º 2 do mesmo artigo preceitua que na convocatória deve constar informação sobre o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos da reunião, bem como informar quais os assuntos que necessitem de unanimidade de votos para que se considerem aprovados.

Apesar da lei não o afirmar expressamente, a convocatória deverá ser enviada a todos os condóminos.

E se estes requisitos não forem respeitados? Quid juris? Isto é, qual a solução jurídica?

À primeira vista poder-se-ia pensar que as decisões da assembleia de condóminos seriam susceptíveis de impugnação ao abrigo do artigo 1433º do mesmo código.

Dispõe este artigo o seguinte:

Os condóminos presentes na assembleia e que não aprovaram a deliberação têm 10 dias a contar da desta e os ausentes a contar da data da comunicação da decisão para requerer ao administrador a realização de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para a revogação das deliberações inválidas ou ineficazes (que são todas no caso de uma assembleia mal convocada).

Se o condomínio for recente e ainda não tiver administrador ou se este tiver sido eleito na assembleia irregular, não será possível esta solução. Não se poderá requerer a um administrador irregularmente eleito para exercer as funções de um administrador.

Em alternativa, os condóminos poderão sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem no prazo de 30 dias a contar da data da deliberação, caso tenham estado presentes, ou da sua comunicação, na hipótese de terem estado ausentes da reunião.

Os condóminos poderão ainda propor no tribunal uma acção de anulação da decisão no prazo de 20 dias contados sobre a assembleia extraordinária, ou caso não se tenha solicitado esta assembleia, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação (reunião mal convocada).

Contudo, não pensamos assim. O artigo 1433º aplica-se à generalidade das situações, mas há excepções. Não se aplica o artigo 1433º quando se violem normas imperativas ou quando se extravasa a competência da assembleia de condóminos. Nestes casos a solução é diferente.

O artigo 1432º, n.º 1 do Código Civil (acima transcrito em itálico) é aquilo que os juristas designam de norma imperativa. Esta norma concede duas possibilidades para a convocação. Não permite outras. Quer isto dizer que as partes não podem alterar o disposto na lei e o desrespeito por essa norma implica a nulidade desses actos.

Ora, a nulidade pode ser invocada a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do artigo 286º do Código Civil.

Pelo que, pensamos que a convocação da assembleia de condóminos em violação do artigo 1432º, n.º 1, é nula, não podendo os condóminos ser forçados a respeitar as decisões daquela assembleia, pois aqueles têm a faculdade de a qualquer momento requerer a um tribunal a declaração de nulidade da convocação e, consequentemente, das decisões da assembleia.

 

José António Ribeiro