Contrato de arrendamento de duração limitada

    Recebemos uma carta de uma leitora que pretendia obter algumas informações sobre os contratos de arrendamento de duração limitada, pois estando à procura de uma casa para arrendar, recebeu, de um eventual futuro senhorio, uma proposta para efectuar um contrato deste tipo.

    Os contratos de arrendamento de duração limitada estão previstos nos artigos 98º e seguintes do Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, vulgarmente designado por Regime do Arrendamento Urbano (RAU).

    Prevê-se, nestas normas, a possibilidade de se arrendar um imóvel para habitação, estipulando as partes um prazo de duração efectiva do arrendamento. Esta cláusula limitativa do tempo de arrendamento tem obrigatoriamente de ser inserida no texto do contrato assinado pelas partes e nunca poderá ser inferior a cinco anos. Apenas as sociedades de gestão e investimento imobiliário e os fundos de investimento imobiliário podem celebrar contratos de arrendamento de duração limitada por prazos mínimos de três anos.

    Existem bastantes diferenças entre este tipo de contrato e o contrato de arrendamento mais comum, também chamado de regime de renda vinculístico.

    Assim, o inquilino que está abrangido pelo regime de renda vinculístico tem direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano. Enquanto que o inquilino abrangido por um contrato de arrendamento de duração limitada já não possui qualquer direito de preferência na aquisição da habitação, se, por qualquer razão, o senhorio pensar em alienar a casa arrendada.

    Existem, igualmente, diferenças quanto à actualização das rendas, à transmissão do direito do arrendatário, ao direito a novo arrendamento, ao regime do diferimento das desocupações e ainda quanto às limitações ao direito de denúncia.

    São, como constata, bastantes as diferenças entre estes regimes, o que nos impossibilita uma total explanação desta matéria, uma vez que o espaço que nos é disponibilizado não é ilimitado.

    Optamos, pois, por aconselhar a leitora a solicitar um esclarecimento sobre esta matéria a um advogado da sua confiança.

    Contudo, isto não nos impede de referir algumas notas importantes sobre este tipo de arrendamento. Realçamos o facto de não termos a pretensão de abordar todos os assuntos dignos de relevo no âmbito do arrendamento de duração limitada, pelo que muito ficará por explicar.

    Findo os cinco anos de arrendamento (de duração limitada), não havendo denúncia por parte de uma das partes, o contrato renova-se automaticamente por um período de três anos, se outro prazo não tiver sido estipulado no contrato de arrendamento.

    Se o senhorio pretender a denúncia do contrato, deverá proceder à mesma mediante notificação judicial avulsa do inquilino com a antecedência de um ano sobre o fim do prazo ou da renovação do contrato. Com esta denúncia, o inquilino terá de sair da casa arrendada no terminus do seu contrato de arrendamento, sem ter direito a qualquer indemnização.

    O inquilino pode denunciar ou revogar o contrato de arrendamento, em qualquer momento, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os efeitos dessa denúncia.

    Uma última nota para definir dação em cumprimento, pois é bem possível que a maior parte dos nossos leitores desconheçam o seu significado e a ela nos referimos neste nosso artigo.

    De uma forma simples, podemos dizer que há dação em cumprimento quando alguém entrega um determinado bem para pagar uma dívida. Em vez de proceder ao pagamento através de dinheiro, efectua esse pagamento entregando esse bem.

    José António Ribeiro